Ve středu 1. července 2020 nabyde účinnosti novela občanského zákoníku, která si zaslouží pozornost jak ze strany developerů, tak vlastníků bytů.
Novela občanského zákoníku podstatným způsobem zasahuje do úpravy bytového spoluvlastnictví, změny se ale týkají i předkupního práva podílových spoluvlastníků, které se značně omezí, a nájmu bytů, kde bude nově možné sjednat smluvní pokutu, byť v omezeném rozsahu.
Změny v bytovém spoluvlastnictví
Nejvíce změn přináší novela občanského zákoníku do právní úpravy bytového spoluvlastnictví. K podstatnému zjednodušení dojde u změny prohlášení vlastníka. Doposud byla ke změně prohlášení potřeba písemná dohoda dotčených vlastníků jednotek, dále písemný souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a nakonec ještě rozhodnutí shromáždění SVJ. Nově rozhodnutí shromáždění SVJ zcela odpadá a v některých případech bude ke změně prohlášení vlastníka stačit jenom souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (například pokud se změna týká společných částí domu, při které se nemění velikost podílů na těchto společných částech).
Novela se dotkne i krátkodobého ubytování. Nově bude vlastník jednotky povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoliv přechodnou. V této souvislosti je třeba upozornit i na změnu podmínek pro nařízení prodeje jednotky soudem v případě, kdy vlastník jednotky porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Především odpadá podmínka předchozího vykonatelného soudního rozhodnutí, kterým byla vlastníkovi jednotky taková povinnost uložena.
Dochází také k upřesnění dluhů, které přecházejí spolu s převodem jednotky, kdy na nabyvatele spolu s jednotkou přechází dluhy na příspěvcích na správu domu, dluhy na plněních spojených s užíváním bytu i dluhy na zálohách na tato plnění.
Omezení předkupního práva podílových spoluvlastníků
Novelou se právní úprava předkupního práva spoluvlastníků navrací do doby po 1. lednu 2014. Zákonné předkupní právo tak bude dáno pouze ve zvláštních případech, kdy podílové spoluvlastnictví vzniklo nezávisle na vůli spoluvlastníků, například pořízením pro případ smrti. Předkupní právo spoluvlastníků se tak až na tyto výjimečné případy ruší, což výrazně usnadní zejména převody spoluvlastnických podílů na garážích při prodeji bytu, které se od 1. ledna roku 2018 po znovuzavedení předkupního práva spoluvlastníků k podílům na nemovitostech staly v zásadě neřešitelným problémem.
Smluvní pokuta u nájmu bytu
Sjednání smluvní pokuty u nájmu bytu k zajištění povinnosti nájemce je nyní výslovně zakázáno. Novelou tento zákaz odpadne, výše smluvní pokuty však bude značně omezena a její sjednání bude mít dopad i na nájemní jistotu. Právo na zaplacení smluvní pokuty bude totiž limitováno trojnásobkem měsíčního nájemného, avšak v souhrnu s nájemní jistotou. Pokud nájemní jistota bude sama o sobě v této maximální výši, prostor pro sjednání smluvní pokuty zde již není. Vzhledem k tomu, že z jistoty může pronajímatel uspokojit své nároky vůči nájemci přímo, bude pro pronajímatele spíše výhodnější sjednat vyšší jistotu než si její výši omezovat sjednáváním smluvní pokuty, kterou musí soudně vymáhat, pokud ji nájemce dobrovolně nezaplatí.
Článek byl publikován v komerční příloze Hospodářských novin Reality.
